О ЖИЛЬЕ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ!

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

- продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).

- обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.

- передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

- обмен имущества несовершеннолетнего;

- отказ от преимущественной покупки доли;

- раздел имущества несовершеннолетнего;

- отказ от наследства;

- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

- отказ от участия в приватизации жилья;

- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства, не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей, если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам .

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование. Сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. В Семейном кодексе РФ закреплено правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность имущества ребенка (за исключением наследования имущества). В случае предоставления родителями в аренду жилого помещения , принадлежащего ребенку, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства, с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка. Опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться от имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Дополнительную информацию, а также ответы на интересующие вопросы можно получить в органе опеки и попечительства отдела образования Администрации Боковского района Ростовской области по адресу: ул. Ленина, 67, ст. Боковская, кабинет № 6, телефон: 8(86382)3-18-64, часы работы: с 08.00 – 16:00, перерыв с 13:00-14.00, суббота, воскресенье – выходные дни.